Existe un error en la interpretación de la ley 65 cubana por parte de algunos entes relacionados con la aplicación de su normativa.
Cuando una vivienda queda vacía por fallecimiento de su propietario y único ocupante se aplica el artículo 79 de la referida Ley de la Vivienda.
Es con ese artículo 79 donde existe un error de interpretación de la ley. Su contenido se refiere a la herencia intestada pero tratan de aplicarlo a otros artículos relacionados con la testada.
El artículo 79 de la Ley 65, dice que cuando fallece el propietario de una vivienda sin otorgar testamento y esta queda libre de ocupantes son de aplicación las reglas que señala.
Los herederos deberán acreditar esa condición a la Dirección Municipal de la Vivienda antes del término de un año, contado a partir del fallecimiento del propietario.
Transcurrido ese año sin acreditar su condición, la vivienda pasará al Estado, sin perjuicio del derecho de los herederos a recibir el importe de su precio legal.
Hay que aclarar que el precio legal en Cuba de una vivienda está bien lejos de su precio real en el mercado cubano inmobiliario.
Una vivienda valorada en 8000.00 CUP por el Estado tiene un valor en sitios de compra-venta de inmuebles de 1,250,000.00 CUP. Si, un millón doscientos cincuenta mil pesos cubanos, para que se lea, no existe error.
Es cierto que la vivienda el Estado la vende, mediante el Banco, por ese mismo precio que valora, pero los particulares no.
Si se le va a impedir a un heredero adquirir un bien, el que sea, y en el mercado tiene otro valor, pues es ese el valor que se le debe exigir pagar a los que al final lo obtengan.
Digo esto porque esos favorecidos por la ley 65, que despoja a los herederos instituidos del bien inmueble, pueden vender al precio del mercado y no al que se dice como legal.
Cómo verá eso un familiar al que el occiso causante, como acto de última voluntad, quiso dejar su vivienda. Sobran los comentarios.
El error en la interpretación de la ley 65 puede perjudicar a herederos testamentarios
La condición, referida al término de un año, se presta a un error en la interpretación de la ley cuando algunos dicen, letrados incluidos, que hasta cuando existe testamento es válido ese año se dice demostrar ante las autoridades que es heredero del bien inmueble.
El encabezado del artículo lo expresa bien claro, se refiere a la sucesión intestada, “sin haber otorgado testamento el propietario”, nombrando a alguien heredero de su bien inmueble, por lo que no puede ser aplicado cuando existe tal institución.
Eso es cosa del artículo 76 y sus dos incisos condicionantes no obstante no estar sujeto a término ni a condición la institución de heredero como lo plantea el artículo 481 del Código Civil.
Está la pregunta entonces sobre cómo queda el status de la vivienda durante ese año.
La Ley de Procedimiento Civil Administrativo Laboral y Económico (LPCALE), dice en su Libro Cuarto sobre el Proceso Sucesorio, que deben ser realizadas diligencias preventivas relacionadas a ese proceso siempre que ocurra el fallecimiento de una persona y se conozca que deje bienes.
El Acuerdo 362 de 1.7.74 del Consejo de Gobierno del Tribunal Supremo Popular, indica que cuando la vivienda queda deshabitada al fallecer su propietario, el CDR está obligado a informarlo al Tribunal Municipal Popular.
Esas diligencias preventivas se inician de oficio como lo pide el artículo 528 de la LPCALE. El tribunal nombra entonces un gestor- depositario para que cuide del inmueble durante el año que marca la prescripción o hasta que se abra el caudal hereditario a nombre de algún heredero y este se adjudique la propiedad del inmueble.
Marca la ley entonces un plazo de 90 días, después de adoptadas las diligencias preventivas, plazo en el cual, de no haberse promovido el proceso sucesorio, remite a la Dirección Municipal de la Vivienda lo relacionado con el inmueble.
Es decir, que al menos han pasado más de tres meses desde el fallecimiento del propietario de la vivienda dejada sin ocupantes legales.
Y digo legales porque la vivienda puede ser objeto de una ocupación ilegal por parte de cualquiera que se crea con derecho aún estando en el registro de dirección pero sin residirla durante los plazos que pide la Ley 65 para que no sea un ocupante ilegal.
Luego de ese plazo, de más de 90 días, la Dirección Municipal de la Vivienda debe mantener al gestor-depositario en espera del año que marca su propia ley para que los posibles herederos de sucesión intestada le acrediten su condición.
Otra cosa es lo que dice el propio texto cuando marca la prescripción de un año a partir de la fecha del fallecimiento y no del conocimiento del derecho como heredero.
Pero, cómo se enteran las personas de que un familiar falleció dejando, en este caso, una vivienda que puede ser adquirida como herencia.
Los tribunales, de oficio, deben emplazar a los que resulten posibles herederos. Es la única forma de que alguien que no tenía vínculos pueda enterarse.
Ese heredero, si está en Guantánamo y el causante fallece en el Cabo de San Antonio, Pinar del Río, dejando allí una vivienda de su propiedad y deshabitada, no se enterará jamás de tal cosa si no llevaba una relación de habitual comunicación, como sucede muy a menudo. Se entera al año, llega al año y un día del fallecimiento a Pinar del Río sin derecho alguno al inmueble.
Dice el Código Civil de Cuba en su artículo 120.1 que el término de prescripción se cuenta desde que la acción pudo ser ejercitada.
Entonces, para que se cumpla la condición de un año para poder reclamar como herencia bienes inmuebles deshabitados, los herederos deben tener conocimiento de tal hecho.
Y ese hecho debe ser comunicado y emplazados los mismos para reclamar o rechazar o dejar simplemente que se extinga el derecho sobre la vivienda, no a su valor, por el simple paso del tiempo.
No obstante, el heredero instituido no puede ser propietario de otra vivienda urbana o rural, pero sí de otra reconocida como casa de descanso. Además, la vivienda debe quedar deshabitada, sin ocupante alguno.
Si al fallecer el propietario queda alguien que convivió con este durante el plazo que pide la ley, sea familiar o no, el heredero instituido no se puede adjudicar la propiedad del inmueble, solo su precio legal.
Lo que se debe tener claro es que el artículo 79 de la ley 65 no puede ser aplicado, en ninguna forma, sobre el heredero instituido por testamento. El artículo 76 de la ley 65 es el aplicable a la herencia testada para adjudicarse una vivienda en Cuba.
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Hola: Soy ciudadana cubana mi nombre María Elena tengo el Pre Indefinido mantenía mi casa en propiedad y vivienda la dio a otras personas viajo a Cuba hoy a inmigración y extranjeria y recojo mi estatus migratorio les cuento mi cotización y me dicen usted no pierde su casa tiene k ir a vivienda fui y me dice la directora k a sido un mal trabajo k yo recuperaría mi casa y sigo sin solución .
Me pueden ayudar .
Hola Maria Elena.
Eso es un mal muy común en Cuba y le costará bastante recuperar su vivienda aún teniendo derecho. Esas personas que ocuparon la vivienda tienen que ser objetos de un desalojo y eso en Cuba es muy delicado, y si las personas eran necesitadas más aún. Lleve el caso a la justicia para que se dictamine una orden judicial en que se indique que las personas que la ocupen deban abandonar y anule la decisión de Vivienda.
La policía sería la encargada de ejecutar, por la fuerza si se niegan los ocupantes pero es en ese momento donde le surgirán o mayores problemas. Usted tiene derecho si, pero le va a ser muy pero que muy difícil recuperar la vivienda.
Un consejo para usted y para otros. Cuando salgan del país y una vivienda quede deshabitada, lo mejor es alquilar para darle uso. En otros lugares del mundo, en Francia por ejemplo, viviendas cerradas pueden ser habilitadas para necesitados aún teniendo dueño que cuando regresa se ven en situaciones difíciles. La recupera porque el estado francés busca solución, pero en Cuba no.
Acuda a la justicia mediante un bufete de abogados y comience el largo y tormentoso proceso de recuperación de la vivienda en Cuba.
Buena suerte.
Hola gracias por aclarar el articulo79 tengo um testamento y el govierno cubano me robo la propiedad por no convivir en ella en el momento del fallecimiento
Hola.
Si tiene testado a su favor la herencia donde se declara el inmueble o es a título universal no importa que lo estuviese viviendo o no. Las condiciones de convivencia no afectan a los herederos para adjudicarse la propiedad. Para vivir es otra cosa. Si es a título universal debe obtener la propiedad del inmueble del occiso para demostrar que era parte del patrimonio que deja a título universal.
Es algo bien complicado y donde se involucra una buena cantidad de dinero en funcionarios corruptos a todos los niveles, desde los más bajos hasta los más altos del gobierno.
Con solo ir por las vías de derecho no resolverá, va a necesitar desembolsar recursos. Es así tristemente.
saludos.
Buenas tardes. Mi madre era propietaria de una vivienda y falleció hace 2 años. Mi hija y el esposo de mi madre vivian ahí hace 20 años. Ahora el esposo se casó con mi madre fallecida con carácter retroactivo… somos 2 hijos… ninguno de mi padrastro. Me gustaria saber Que derechos nos pertenecen a los hijos (no convivientes) y si ahora mi padrastro se puede adjudicar la propiedad de la vivienda.
Hola María.
¿Cómo es eso de casarse con una persona fallecida? El matrimonio es un acto inter vivos.
¿Cómo se sabe que la persona fallecida acepta el lazo matrimonial?
Lo que pueden presentar es lo que se indica en el Código de Familia:
DEL MATRIMONIO NO FORMALIZADO
ARTICULO 18. La existencia de la unión matrimonial entre un hombre y una mujer con aptitud legal para contraerla y que reúna los requisitos de singularidad y estabilidad, sufrirá todos los efectos propios del matrimonio formalizado legalmente cuando fuere reconocida por tribunal competente.
Cuando la unión matrimonial estable no fuere singular porque uno de los dos estaba unido en matrimonio anterior, el matrimonio surtirá plenos efectos legales en favor de la persona que hubiere actuado de buena fe y de los hijos habidos de la unión.
ARTICULO 19. La formalización o el reconocimiento judicial del matrimonio entre el hombre y la mujer unidos en la forma señalada en el artículo que antecede, retrotraerá sus efectos a la fecha iniciada la unión, de acuerdo con lo manisfestado por los cónyuges y testigos en el acta de formalización del matrimonio o la declarada en la sentencia judicial.
Pero fíjese que dice…» de acuerdo a lo manifestado por los cónyuges»… Se refiere a los dos, no a uno solo. Eso para el acta de formalización del matrimonio. Para la sentencia judicial es otra cosa y debe ser esa en este caso porque la fallecida no puede manifestar su acuerdo.
Asumo que sea en Cuba ¿verdad?
Primero le digo la legislación relacionada y en este caso es la Ley General de la Vivienda.
ARTÍCULO 77. Si al fallecer su propietario sin otorgar testamento, la vivienda estuviera ocupada por sus herederos, se les transmitirá la propiedad de aquella con arreglo a la legislación sucesoria común.
En estos casos si existe la conformidad de todos los herederos, la adjudicación de la vivienda se realizará ante notario. Cuando no existiere la conformidad de los herederos el tribunal será competente para conocer y transferir la vivienda.
El que reciba la vivienda estará obligado a indemnizar a los herederos que no la reciban, según dispone la legislación sucesoria común, mediante el pago de la cantidad que proceda y estará igualmente obligado a liquidar los adeudos que el propietario fallecido tuviese con el Banco…
En este caso, los herederos son los hijos vivos y en su ausencia sus nietos. Si todos sus hijos son vivos y residentes en Cuba, tienen derecho pero hay condicionantes. Su nieta no es heredera porque ustedes están vivos y residen en Cuba. Si no residen en Cuba entonces si tendría derecho la nieta porque se consideran ustedes ausentes. Solo si es el caso que estén fuera de Cuba y hayan perdido la residencia.
Por otra parte:
ARTÍCULO 78. Si al fallecer su propietario la vivienda hubiere estado ocupada permanentemente sólo por personas que no sean sus herederos, la propiedad se transferirá al Estado, sin perjuicio del derecho de los herederos a recibir el importe del precio legal.
En este caso la Dirección Municipal de la Vivienda reconocerá mediante resolución el derecho a transferir la propiedad de la vivienda a los convivientes del fallecido, que con su anuencia lo hubieren sido por lo menos durante dos años antes del fallecimiento en los casos de ex-cónyuges y familiares hasta el cuarto grado de consanguinidad y durante cinco años, en los demás casos.
Este artículo le da derecho a su hija, nieta de la finada, a adquirir la propiedad de la vivienda por ser familiar en segundo grado pero también a la pareja del matrimonio no formalizado por haber estado residiendo durante cinco años o más.
La vivienda se da en copropiedad y se debe pagar a los demás herederos.
El matrimonio no formalizado tiene pleno valor pero para nada en este caso porque el tiempo de convivencia da derechos a ambos. La ley no da preferencias a si es familiar o no cuando es por más de cinco años, no se señala un orden de quien va primero como en el Derecho Sucesorio.
El artículo 79 de la Ley de la Vivienda no es de aplicación en este caso porque la vivienda queda habitada. Así que los herederos siempre podrán recibir la parte que le corresponde del valor legal del inmueble sin haber tenido que reclamar en el año que sigue al fallecimiento como lo dice el aparado ch que es para cuando queda deshabitada. No es este el caso y no es de aplicación el 79.
Resumiendo, los dos, su hija y de la pareja de la finada, tienen derecho a la propiedad de la vivienda. Serán copropietarios con iguales derechos sobre la misma.
Saludos