Mantenimiento y Reparación en Arrendamientos Urbanos para España

El pago del mantenimiento o la reparación en arrendamientos urbanos en España estará a cargo de arrendador o arrendatario. Eso es así según sea el caso en tiempo y magnitud de la reparación o mantenimiento.

Quiere decir que la reparación en arrendamientos urbanos en España depende del uso del arrendamiento. También el mantenimiento y reparación en arrendamientos urbanos se vincula a la magnitud o cantidad de esas acciones. Son reglas que marca la ley y la lógica más elemental pero que debe quedar todo muy claro en los contratos.

Un contrato de arrendamiento urbano donde quede bien claro cómo se realizarán los mantenimientos y las reparaciones por roturas y por quién, ayudará a evitar problemas al respecto.

A quién corresponde la reparación en arrendamientos urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (LAU) dice, en relación a los gastos generales y de servicios individuales, que las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de ser individualizados y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario, es decir, del inquilino.

Es un acto de acuerdo de voluntades, es decir, son cosas que se pactan entre el casero y el inquilino, arrendador y arrendatario respectivamente. En el contrato debe quedar claro cómo se asumirán estos gastos, cuál de los dos asumirá los relativos a:

• Adecuado sostenimiento del inmueble (léase mantenimiento, pintura, salideros, tupiciones, etc.).
• Sus servicios (comunales, contratación de: electricidad, agua, gas, teléfono, etc.).
• Tributos (sobre todo el IBI).
• Y todas las cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar.

Lo que no pueda determinarse con claridad a quien corresponde su obligación y que sean parte de la vivienda arrendada o a los accesorios de esta, debe quedar asentado y descrito en el contrato quién y cómo lo hará.

Las cargas susceptibles de individualización son aquellas cosas fungibles, que pueden ser gastadas, consumidas por el uso como la electricidad, el agua, la cuenta del teléfono. Todo aquello que el inquilino consume para bien propio y que en nada participa el arrendador.

Al final se dice  …sean a cargo del arrendatario…  pero se refiere solo a lo no consumible.

Esos gastos y cargas son los que se pueden pactar, no es que obligatoriamente debe de ser el arrendatario quien lo tenga que asumir.

Se da, como dice el preámbulo de la LAU, el derecho a los arrendadores de poder imputar al arrendatario el IBI, los gastos de conservación de la finca arrendada y el coste de los servicios y suministros (que no sean individualizables).

Se concede a los arrendadores el derecho a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y en el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada. En estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los arrendatarios.

El preámbulo solo es un comentario a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La Ley dice bien claro que las partes podrán pactar esos gastos, no dice que el arrendatario o inquilino deberá asumir. Lo que se da es el derecho al dueño que pueda proponer sea el inquilino quien pague y él de buena fe lo asuma y firme en el contrato.

Para el caso de los gastos individuales el artículo 20 especifica en su apartado 3 y 4.

3. Los gastos por servicios con que cuente la finca arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.

El artículo 17.4 de la LAU dice: El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación de pago por el arrendatario.

Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del pago.

En el artículo 21.1 se obliga al arrendador a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.

Por otra parte, el propio artículo 21 en su apartado 3, obliga al arrendatario a poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda.

En todo momento, y previa comunicación al arrendador, el inquilino podrá realizar las reparaciones que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador o dueño del inmueble.

Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario o inquilino.

¿Cuáles son las pequeñas roturas en arrendamientos urbanos que correrán a cargo del arrendatario o inquilino?

La rotura de una cerradura o picaporte y la bisagra de una puerta por solo citar dos ejemplos, dependerá del tiempo de uso. Imposible exigir el pago por la rotura de una cerradura debido al desgaste sin haber estado el inquilino el tiempo prudencial para ello.

El deterioro de la pintura en paredes y techos también es un mantenimiento debido al tiempo y otras condiciones como puede ser la humedad. No se puede exigir cargos por pintura a un inquilino que solo lleva tres meses en un inmueble y se le entregó sin mantenimiento.

La acumulación de sales en los calentadores de uso individual luego de un tiempo prudencial en alquiler sí puede ser imputable al inquilino.

La Tupición en baños cuando se limita al recinto alquilado y no provenga de otros. Si el alquiler es en un tercer piso, sin otro encima, y hay tupición solo en este, muy bien se le puede cargar. Si la tupición es en un apartamento de la planta baja se hace difícil conocer el origen de la tupición porque puede haber bajado y obstruido todo el conducto común a los niveles superiores.

Se hace difícil y bien puede ser cargado a todos los apartamentos que usan ese desague, pero debería estar en el contrato. Los edificios de apartamentos tienen sus reglamentaciones donde estas cosas están contenidas.

Todo lo anterior es para un tiempo prudencial en alquiler pues en el caso del calentador este no deberá crear sales en 15 días viviendo en alquiler, eso viene de antes, por lo que en ese caso corresponderá al arrendador su reparación o sustitución.

Es un buena opción que el arrendador dé fe en el mismo contrato de que todo está en perfecto estado además de remitir al registro de mantenimiento del inmueble que debería estar junto a su cédula de habitabilidad, con la fecha de puesta en servicio de cada cosa y los mantenimientos realizados.

Eso evitaría futuros problemas sobre «desgastes por el uso» o roturas por «mala manipulación«. El inquilino o arrendatario deberá entonces revisar con detalle, cada cosa, para que no le pasen «gato por liebre».

Si consta la fecha del último mantenimiento y la recomendación de su durabilidad, o el de su puesta en servicio, entonces se despejarían muchos problemas.

Si por esto nos guiamos podemos decir que el tubo de pantalla de un viejo televisor de rayos catódicos se desgasta por el uso ordinario. Pero eso ya no es una pequeña reparación, es la sustitución de un mueble.