Mantenimiento y Reparación en Arrendamientos Urbanos para España

El arrendador o el arrendatario se hará cargo de los gastos de mantenimiento o reparación en los arrendamientos urbanos en España, dependiendo del alcance y la duración de la reparación o mantenimiento necesarios.

La reparación en arrendamientos urbanos en España se encuentra condicionada por el uso del arrendamiento y su magnitud. Estas reglas son establecidas por la ley y la lógica más básica, y deben quedar claramente estipuladas en los contratos.

Un contrato de alquiler urbano detallando los procedimientos de mantenimiento y reparación por posibles roturas y especificando la responsabilidad correspondiente, evitará problemas futuros.

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A quién corresponde la reparación en arrendamientos urbanos

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, LAU, en cuanto a los gastos de servicios e instalaciones generales, las partes pueden convenir que los gastos necesarios para el mantenimiento adecuado del inmueble, sus servicios, impuestos, tasas y cargas que no puedan ser individualizados y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean responsabilidad del arrendatario, es decir, del inquilino.

Un contrato es un acuerdo entre el arrendador y el arrendatario que establece cómo se asumirán los gastos relacionados con la propiedad en alquiler. Es importante que el contrato especifique quién será responsable de los gastos de:

  • Adecuado sostenimiento del inmueble (léase mantenimiento, pintura, salideros, tupiciones, etc.).
  • Sus servicios (comunales, contratación de: electricidad, agua, gas, teléfono, etc.).
  • Tributos (sobre todo el IBI).
  • Y todas las cargas y responsabilidades que no se puedan individualizar.

En el contrato de arrendamiento se debe especificar claramente quién será responsable de las obligaciones correspondientes a la vivienda y sus accesorios. Cualquier aspecto que no esté claro debe ser detallado y descrito en el contrato.

Los bienes fungibles consumidos por el inquilino, como la electricidad, agua y cuenta telefónica, son cargas susceptibles de individualización y no afectan al arrendador.

Al final se dice  …sean a cargo del arrendatario…  pero se refiere solo a lo no consumible.

Los gastos y cargas pactados no son obligatorios para el arrendatario.

Según el preámbulo de la LAU, los arrendadores tienen derecho a cargar al arrendatario el IBI, los gastos de conservación de la propiedad arrendada y los costes de los servicios y suministros no individualizables.

Los arrendadores tienen derecho a beneficiarse del Impuesto sobre el Patrimonio y del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, así como de los gastos de conservación de la propiedad arrendada y de los servicios y suministros de la vivienda arrendada. En estos últimos casos, los costos se imputarán a los arrendatarios.

El preámbulo solo es un comentario a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

La Ley establece que las partes pueden acordar dichos gastos, sin exigir que el inquilino deba afrontarlos. Por consiguiente, el propietario tiene el derecho de sugerir que sea el inquilino quien los pague y lo firme de manera voluntaria en el contrato.

El artículo 20, en sus apartados 3 y 4, detalla los gastos individuales.

3. Los servicios que se midan con contadores serán responsabilidad del arrendatario. 4. La forma de acreditar el pago de los gastos mencionados en este artículo será según lo establecido en el artículo 17.4.

Según el artículo 17.4 de la LAU, el arrendador debe entregar al arrendatario un recibo de pago, a menos que se haya acordado un método que permita demostrar que el arrendatario ha cumplido efectivamente con su obligación de pago.

Si el arrendador no proporciona el recibo, el arrendatario deberá incurrir en gastos adicionales para demostrar el pago.

El artículo 21.1 establece que el arrendador tiene la obligación de realizar todas las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones habitables para el uso acordado, excepto cuando el deterioro es responsabilidad del arrendatario según lo establecido en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil. Esto debe hacerse sin el derecho de aumentar la renta.

El artículo 21, sección 3, exige que el arrendatario informe al arrendador lo más pronto posible sobre las reparaciones necesarias mencionadas en la sección 1. Para este propósito, el arrendatario debe permitir al arrendador o a sus técnicos designados verificar el estado de la vivienda.

En cualquier momento, y tras notificar al arrendador correspondiente, el inquilino podrá efectuar las reparaciones que resulten urgentes para prevenir un daño inmediato o una incomodidad considerable, y demandar inmediatamente su retribución al propietario o arrendador del bien inmueble.

Las reparaciones menores ocasionadas por el uso habitual de la vivienda serán responsabilidad del arrendatario o inquilino.

¿Cuáles son las pequeñas roturas en arrendamientos urbanos que correrán a cargo del arrendatario o inquilino?

La rotura de una cerradura o bisagra de puerta, dependerá del tiempo de uso. No se puede exigir el pago por la rotura de una cerradura debido al desgaste, sin que el inquilino haya estado en la propiedad el tiempo suficiente para que esto ocurra.

El desgaste de la pintura en paredes y techos es un resultado natural del tiempo y de condiciones ambientales adversas, como la humedad. No es justo imputar al inquilino los gastos de pintura si solo ha habitado la vivienda por tres meses y esta le fue entregada sin mantenimiento previo.

El inquilino podría ser responsable de la acumulación de sales en los calentadores individuales después de un período de alquiler adecuado.

La obstrucción de los baños solo se responsabiliza si se produce dentro del recinto alquilado y no es causada por otros. En caso de ser un tercer piso sin pisos superiores y la obstrucción solo se encuentra en ese piso, es factible cargar los gastos.

En cambio, si se presenta en un apartamento de planta baja, resulta complicado determinar su origen debido a que la obstrucción puede haber descendido y bloqueado el conducto común de niveles superiores.

Resulta complicado y tal vez pueda repercutir en todos los apartamentos que utilizan dicho desagüe, aunque debería estar estipulado en el contrato. Los edificios de apartamentos disponen de sus propias normativas en las que se incluyen estos aspectos.

Todo lo mencionado es válido durante el periodo de alquiler, ya que en el caso del calentador, este no debe generar acumulación de minerales en un lapso de 15 días. Este aspecto ha sido previamente establecido, por lo que en tal situación, la responsabilidad de reparación o reemplazo recae en el arrendador.

Es recomendable que el arrendador certifique en el contrato que el inmueble está en óptimas condiciones y que proporcione el registro de mantenimiento correspondiente, el cual debería estar anexo a la cédula de habitabilidad. Este registro debe incluir la fecha de instalación de cada elemento y los mantenimientos realizados.

Para prevenir problemas en el futuro, como el desgaste por uso o la rotura por mala manipulación, el inquilino o arrendatario debe revisar minuciosamente cada objeto para evitar cualquier engaño.

Si se registra la fecha del último mantenimiento y la recomendación de su duración o puesta en servicio, se evitarían muchos problemas.

Si nos basamos en esto, podemos afirmar que el tubo de la pantalla de un antiguo televisor de tubo se deteriora con el uso habitual. Sin embargo, esto ya no es una simple reparación, sino la sustitución de un aparato completo.

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