Moratoria de alquiler en España por Pandemia COVID-19

La moratoria de alquiler en España va dirigida a colectivos vulnerables que no podrán hacer frente a los pagos del alquiler por vivienda habitual.

El Gobierno de España ha aprobado un nuevo paquete de ayudas a personas vulnerables. La norma está recogida en el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo. En el mismo se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19.

Se debe tener presente que este solo se aplica para la vivienda de residencia habitual y no para locales comerciales.

Es necesario señalar lo que dice el decreto en su introducción para evitar errores en su interpretación relacionado con el alcance de la norma al momento de entrar España en estado de alarma por el COVID-19.

Primero, responder a la situación de vulnerabilidad en que incurran los arrendatarios de vivienda habitual como consecuencia de circunstancias sobrevenidas debidas a la crisis sanitaria del COVID-19, especialmente aquellos que ya hacían un elevado esfuerzo para el pago de las rentas, pero también aquellos que, sin estar previamente en esa situación, se encuentren ahora en ella circunstancialmente.

Segundo, diseñar medidas de equilibrio que impidan que, al resolver la situación de los arrendatarios, se traslade la vulnerabilidad a los pequeños propietarios.

Y, tercero, movilizar recursos suficientes para conseguir los objetivos perseguidos y dar respuesta a las situaciones de vulnerabilidad.”

Cómo es la moratoria de alquiler en España para vivienda habitual

Lo primero que hay que conocer es que se prohíbe, por este decreto, el desahucio o lanzamiento por impago de alquiler de vivienda habitual. No se podrán realizar desahucios durante seis meses.

¿Qué pasa con los contratos de alquiler que se vencen en estos tiempos de pandemia? Desde la entrada en vigor de la norma y en los dos meses siguientes tras finalizar el estado de alarma los contratos de renuevan.

La prórroga será de seis meses y en ella se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

Moratoria automática en el pago de su renta para inquilinos en situación de vulnerabilidad y cuyo arrendador sea un gran tenedor de vivienda con más de 10 inmuebles.

Creación, mediante acuerdo entre el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y el Instituto de Crédito Oficial (ICO), de una línea de avales del Estado específica.

Podrán tener acceso todos aquellos hogares que puedan estar en situación de vulnerabilidad como consecuencia de la expansión del COVID-19. No comportará ningún tipo de gastos o intereses para el solicitante.

Quiénes son esos hogares o personas vulnerables que tendrán acceso a las ayudas

Podrán acogerse a las ayudas las personas que en el mes anterior a la solicitud de la moratoria se encuentren en:

  • Situación de desempleo, Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE), o haya reducido su jornada por motivo de cuidados.
  • En caso de ser empresario, u otras circunstancias similares, que se sufran una pérdida sustancial de ingresos. No alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar.

Requisitos para ser reconocido como un hogar o persona vulnerable

Para obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual hay que cumplir alguno de los puntos anteriores supuestos en el mes anterior a la solicitud de la moratoria, y no alcanzando por ello el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar:

Con carácter general, el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (en adelante IPREMunos 1.645 euros/mes), que se podrá incrementar 0,1 veces el IPREM por cada hijo a cargo o mayor de 65 años en la unidad familiar (0,15 si es unidad familiar monoparental)

El límite subirá a cuatro o cinco veces el IPREM si alguno de los miembros de la unidad familiar tenga declarada discapacidad superior al 33% o al 65%, respectivamente.

Que la renta del alquiler, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35%de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.

Que ninguno de los miembros de la unidad familiar sea propietaria de una vivienda o tenga en usufructo una vivienda en España. Tendrá que acreditar que no puede acceder a ese inmueble para recibir las ayudas al alquiler.

Cómo se demuestra que se es una persona u hogar vulnerable para las ayudas

En situación legal de desempleo eso se demuestra con el certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones. Debe figurar la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo. Si no existe también se especifica, SIN PRESTACIONES.

Para trabajadores autónomos con cese de actividad se demuestra mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.

El número de personas que habitan en la vivienda habitual se puede demostrar con: libro de familia, certificado de empadronamiento con personas empadronadas en la vivienda a los seis meses anteriores. Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente.

En caso de no poder aportar alguno de los documentos, bastaría con una declaración responsable que incluya la justificación expresa de los motivos que impiden la aportación de la renta.

Tras la finalización del estado de alarma y sus prórrogas dispondrá del plazo de un mes para la aportación de los documentos que no se hubiesen facilitado.

¿Desde cuándo y hasta cuándo se puede solicitar la moratoria?

Los arrendatarios que se encuentren en situación de vulneración podrán solicitar la moratoria desde el 2 de Abril y hasta pasado un mes desde la entrada en vigor del RDL 11/2020.

Eso es, hasta el 2 de mayo de 2020. Para ello deberán acompañar la documentación que acredite su situación.

Qué propietarios deben aceptar la moratoria del alquiler

Cualquier inquilino en situación de vulnerabilidad económica podrá solicitar la moratoria al arrendador cuando éste sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor.

Se excluyen garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2.

Eso sí, siempre que no se hubiera conseguido ya con carácter voluntario por acuerdo entre ambas partes.

El real decreto señala que esta moratoria de los grandes tenedores puede ser un aplazamiento del pago del alquiler o incluso la condonación total o parcial de la deuda arrendaticia.

Es decir, el propietario de la vivienda deberá escoger las siguientes alternativas:

a) Una reducción del 50% de la renta arrendaticia durante el tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y las mensualidades siguientes si el plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa de COVID-19, con un máximo, en todo caso, de cuatro meses.

b) Una moratoria en el pago de la renta arrendaticia que se aplicará de manera automática y que afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma decretado por el Gobierno y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con la situación de vulnerabilidad provocada a causa del COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.

Dicha renta se aplazará a partir de la siguiente mensualidad de la renta. Se fraccionarán las cuotas durante al menos tres años, que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de vulnerabilidad.

También partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado y siempre dentro del plazo a lo largo del cual continúe la vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.

El inquilino no tendrá ningún tipo de penalización y las cantidades aplazadas serán devueltas a la persona arrendadora sin intereses.

Qué alternativas tiene el propietario particular según el artículo 8 del Real Decreto

En el caso del pequeño propietario, entendido como aquel el que cuenta con menos de 10 viviendas en propiedad, podrá aceptar del inquilino, voluntariamente, el aplazamiento del pago de la renta o la condonación total o parcial de la misma, si no se hubiera acordado nada previamente entre las partes.

El arrendatario o inquilino vulnerable deberá enviar una carta al arrendador donde avise de su imposibilidad de pagar por los motivos justificados. Puede hacerlo por burofax, correo electrónico o cualquier medio aceptado en Derecho para su comprobación.

El propietario tendrá siete días laborables para aceptar las condiciones. En caso de no aceptar el aplazamiento o condonación, el inquilino vulnerable tendrá acceso al programa de ayudas de financiación reguladas en el real decreto. Pueden ser las ayudas directas o un microcrédito del ICO. Por tanto, para el pequeño arrendador, la moratoria es optativa. 

En qué consiste el Programa de Ayudas para financiar el pago de las rentas del alquiler que se adeudan

En caso de que el arrendador particular y el inquilino vulnerable no lleguen a un acuerdo para el aplazamiento temporal o fraccionamiento aplazado de la deuda de la renta, el arrendatario podrá tener acceso al programa de ayudas transitorias de financiación por parte de las entidades bancarias con total cobertura del Estado:

  • Las ayudas podrán cubrir un importe máximo de seis mensualidades de la renta de alquiler.
  • El plazo de devolución será de seis años, prorrogable excepcionalmente por otros cuatro y sin que, en ningún caso, devengue ningún tipo de gastos e intereses para el solicitante
  • Podrán acceder todos aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de vulnerabilidad sobrevenida como consecuencia de la expansión del COVID-19. Los inquilinos cuyos propietarios sean grandes tenedores también pueden acceder a estas ayudas.
Y si el hogar vulnerable tampoco puede hacer frente al pago del crédito de ayuda

Si el hogar no se ha recuperado de su situación de vulnerabilidad y no puede hacer frente a la devolución del préstamo, podrán acceder a una ayuda de hasta 900 euros al mes y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo que se haya suscrito con el que se haya satisfecho el pago de la renta de la vivienda habitual.

Las Comunidades Autónomas serán las que determinen la cuantía exacta de estas ayudas, dentro de los límites establecidos para este programa.

En qué consiste la prórroga de los contratos de arrendamiento

Desde la entrada en vigor de este real decreto-ley y hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma por el COVID-19 podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor.

La solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes.

¿En qué consiste la suspensión de los desahucios del alquiler para hogares vulnerables sin alternativa habitacional?

Durante el estado de alarma se suspenden todos los procedimientos de desahucio y lanzamientos procedentes de contratos de alquiler.

Cuando finalice el estado de alarma, si se produce un procedimiento de desahucio derivado de contratos de arrendamiento de vivienda y la persona arrendataria acredita ante el Juzgado que se encuentra en una situación de vulnerabilidad social o económica sobrevenida como consecuencia de los efectos de la expansión del Covid-19, que le imposibilite encontrar una alternativa habitacional para sí y para las personas con las que conviva, se suspenderá hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales competentes estimen oportunas, por un periodo máximo de seis meses desde la entrada en vigor de este real decreto-ley.

Son medidas que se aplicarán desde ahora y ya pasado el estado de alarma y el inicio de la recuperación económica post coronavirus.

2 comentarios en «Moratoria de alquiler en España por Pandemia COVID-19»

  1. “PONER LA YAGUA ANTES DE QUE CAIGA LA GOTERA”. Al decir cubano.

    Me han estado enviando consultas luego que publiqué el artículo y como las doy gratis ya son algunas.

    Por ejemplo:

    Arrendador le envía nota como diciendo que esta situación ya es insoportable porque viene de hace meses. Eso es para sugerir a un juzgado que no es una situación sobrevenida por el COVID-19 y se debe proceder. No se contaba con la suspensión del desahucio.

    Otros enviaron propuestas de rebajas de alquiler pero sin contar que el inquilino estaría sin entrada de dinero para asumir debido al paro laboral.

    Debe entenderse que el Real Decreto sobre la Moratoria de Alquileres siempre se refiere a “situación sobrevenida por el COVID-19”.

    Pues bien, una situación de paro laboral y búsqueda de empleo, del que sea, inscripto en el registro correspondiente en que el acceso al empleo no se puede dar por la situación creada por el COVID-19, es una situación sobrevenida.

    Otra cosa sería de aquellos desempleados registrados en búsqueda activa de empleo mucho tiempo antes del asunto.

    Deudas por alquiler anteriores pueden ser causas de esas situaciones anteriores de las que se mencionan en el Real Decreto. Pero deben ser eso, impagos.
    Usted puede ir a reclamar impagos, no pagos pasados de tiempo pero ya efectuados. Las deudas se consideran pagadas aún fuera de tiempo.
    Ir a un juzgado en esas circunstancias sería demorar más de un año un fallo favorable para desahucio con la consecuente pérdida para el arrendador de los posibles ingresos.

    El justo acuerdo entre las partes para que ninguna de las dos se vea afectada por situaciones extraordinarias como las presentes, es fundamental.
    Ponerse PORFIADO o hacer gala de la INSOLENCIA o la SOBERBIA, irá siempre contra el arrendador en estos casos.

    Se recomienda mesura y posiciones de comprensión mutua para que todos puedan salir adelante sin afectaciones, que en casos, puedan llegar a enfrentamientos muy graves.

    CORDURA, MESURA, PACIENCIA Y RESPETO, MUCHO RESPETO POR AQUELLOS QUE SIEMPRE HAN MOSTRADO SU VOLUNTAD POR PAGAR SUS DEUDAS Y LAS HAN PAGADO.

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